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노후 다세대빌라 리모델링 노하우
서울시에서 낸 통계 자료에 따르면 공동주택 1만 9980동 중 6027동(31%)이 입주한 지 25년이 지났다고 합니다.
이말은 즉 현재 서울에 위치한 대다수의 주택이 노후화되었고, 리모델링이 필요한 시점임을 뜻합니다.
집데코에서도 이러한 동향에 맞춰 7가구가 거주하고 있는 25년 된 다세대 빌라 리모델링 사례를 준비했습니다.
인테리어 업체인 디자인PD가 맡은 프로젝트로, 거주하고 있는 전 세대가 동시 진행했다는 점과 기능적인 개선에 맞춰서 최대한 경제적으로 시공했다는 점이 인상 깊은 사례입니다.
지금 다세대 주택 또는 빌라에 거주하는 집데코 회원님들이라면 꼭 알아두어야 할 '공동주택 리모델링' tip과, 말도 많고 탈도 많았던 북아현동 다세대 빌라 리모델링 프로젝트의 생생한 취재기를 여러분에게 소개합니다.
시공 전 모습 ▼
오랜 세월의 흔적과 누수로 인한 곰팡이가 곳곳에 있던 시공 전 모습입니다.
프로젝트감리단장_디앤파트너스 오성수 인터뷰 / 노후빌라 리모델링 관련 꿀tip
다음은 이번 프로젝트를 감리했던 디앤파트너스 '오성수' 단장님의 인터뷰를 토대로, 현장과 관련된 생생한 후기가 담긴 에피소드와 '다세대 빌라 리모델링'을 하는데 있어서 알아두어야 할 점들을 소개하겠습니다.
이번 현장에서 가장 힘들었던 에피소드
'북아현동 빌라 리모델링' 프로젝트는 전 세대(7가구)가 동시에 리모델링을 진행한 사례로, 상호 간의 협의 문제에서 이해충돌 사항이 많았습니다.
금전적인 부분과 철거 후 발견된 건물의 문제점들 때문에 공종과 설계 변경사항들이 많이 이루어졌었고, 기존에 협의 되지 않았던 추가 공정을 세대별 단독으로 진행하는 부분들이 많았습니다.
이로 인해, 서로 다른 업체와 공정이 급격하게 늘게 되면서, 기존에 계획된 스케줄에 차질을 빚게 되고 금액적으로도 손해를 보게 되어 아쉬움이 많이 남았습니다.
노후빌라 리모델링 시 고려할 사항
노후 빌라 리모델링은 변수가 많아 공사기간과 비용을 정확하게 파악하기 힘들기 때문에 업체 선정 및 업체와 세대 간의 충분한 협의가 중요합니다.
특히, 오랜 시간 리모델링이 진행되지 않았던 집이라면 '상하수도, 정화조, 난방, 누수, 균열' 등과 같은 문제가 생각보다 심각할 수 있고, 공사가 진행된 후에 다양한 문제점을 추가로 발견 할 수 있음을 미리 염두에 두어야 합니다.
이러한 점에서 어느 정도 추가 예산 범위를 여유 있게 확보해 두시는 것도 중요합니다.
또한, 철거가 진행되고 건축자재를 운반하는 과정에서 생기는 트러블을 막기 위해 철거 전 현장의 출입 경로를 미리 파악해 두어야 합니다.
(진입이 어려운 위치일 경우, 운반비 단가가 높아짐은 물론 공사 과정에서 불필요한 추가 금액이 발생할 수 있으므로 꼼꼼한 체크가 필요합니다)
철거 후 모습 ▼
철거 후 현장의 모습은 제대로 된 시공과 마감이 이루어지지 않아 창호 주위에는 틈새가 가득하고, 도배 마감 뒷면의 벽 상태는 금이 가있으며, 문틀 공간에는 신문지와 스티로폼으로 군데군데 막아둔 것을 확인할 수 있었습니다.
작업자 모두 날림 공사가 남긴 오랜 흔적들을 보고 경악을 금치 못했고, 더불어 해결해야 될 문제점에 대해 깊은 검토의 시간을 갖게 되었습니다.
누수와 결로로 인한 곰팡이 문제 ▼
위의 사진을 들여다 보면, 천장과 바닥 사이에 긴 호스가 연결되어 있음을 확인 할 수 있습니다.
누수가 심각한 천장 부분에 호스를 삽입하여 고여있는 물을 바닥 배관으로 전달하는 역할로 사용된 모습인데요, 이러한 임시 방편을 시행할 만큼 '누수'의 문제가 지속되었다는 것을 알 수 있었습니다.
건물의 구조적인 문제로 누수가 많다 보니, 세대 내부의 벽지 부분 및 발코니 공간에서 주로 곰팡이가 많이 발생했다는 것을 발견할 수 있었습니다.
곰팡이의 주요 원인이 구조적인 문제이다 보니, 단순한 리모델링으로는 완전하게 해결할 수 없는 문제에 봉착했습니다.
이에 인테리어업체는 리모델링 범위 안에서 곰팡이를 차단할 수 있는 방법을 총동원했다고 합니다.
무엇보다도 심각하게 자리 잡은 곰팡이 부근은 그라인더로 꼼꼼하게 제거하고 작업이 들어갔기 때문에 뿌리 깊은 곰팡이 부분들을 멀끔하게 제거할 수 있었습니다.
곰팡이 분포도가 심한 집의 경우 tip
먼저 곰팡이가 많이 발생하는 발코니의 경우, 곰팡이가 핀 부분들은 그라인더로 깨끗하게 갈아내고 가루들을 청소합니다. 2단계로 그 위에 곰팡이 제거제를 도포합니다.
도포제가 건조된 후에 곰팡이가 제거가 되었는지 확인 후 곰팡이 억제제를 도포하고 마감합니다.
(벽지의 경우, 도배를 벗겨내는 작업을 우선으로 합니다.)
곰팡이 분포가 적은 일반 가정집의 경우 tip
시중에 많이 나와있는 곰팡이 제거 왁스를 분무기에 담아 곰팡이 부근에 분사하고, 2-3일 정도 경과를 지켜본 후 다시 분사하고 제거하는 과정을 반복하면 보다 쉽게 곰팡이를 제거할 수 있습니다.
▲위와 같은 과정 후에는 환기를 자주 하는 생활습관을 갖는 것이 중요합니다.
전체 바닥 철거 및 배관 공사 진행 ▼
'25년 된 다세대 빌라 리모델링'이었기 때문에 누수 문제와 단열 문제가 심각했고, 이러한 부분에 초점을 맞추어 배관 공사를 이번 프로젝트의 가장 중요한 공정으로 계획했습니다.
특히, 배관이 25년이 지난 상태여서, 난방효율이 낮고 이음 부위 누수의 직접적인 원인을 찾지 못하여 이 과정에서 전체적으로 배관을 철거하는 공사를 진행했습니다.
그러한 이유로 이음새가 없는 엑셀 파이프로 전체 교체하는 작업을 하고 습식으로 바닥을 마감하였습니다.
이를 통해 일곱 세대 모두 개별적인 급수 라인을 갖게 되고, 계량 조절이 가능해질 수 있었습니다.
또한, 난방 라인 교체와 난방 분배기수의 증가로 기존에 단열이 잘 되지 않았던 부분도 확실하게 보완되었고, 난방 효율도 높아졌습니다.
기존 욕실의 주요 문제점 ▼
현장에서 놀라움을 금치 못했던 부분이 바로 욕실 환기구 시스템입니다.
철거하고 난 후 알게 된 사실은 애초에 환기구가 작동되는 장치는 전혀 마련되어 있지 않았고, 위의 사진처럼 환기구 배관이 계단 복도로 뚫려 있는 형태의 무늬만환기구 였다는 것입니다.
때문에 강한 습도와 냄새 문제가 지속될수 밖에 없었습니다.
이러한 문제점은 천장 부분에 동력휀을 설치하여 신설된 입상 피트를 통해 옥상으로 배기가 될 수 있도록 해결하였습니다.
욕실 방수관련 tip ▼
계량기 교체와 함께 피트* 레이아웃을 새로 계획하는 공정이 추가되었습니다.
* 피트 : 큰 난방관이나 하수도관이 들어갈 수 있게 만든 땅속 구조물 (네이버백과사전)
본 현장은 건물을 지은지 오래되어, 욕실 부분도 매우 취약했습니다.
벽체에 금이 많이 간 상태에 환기구 또한 제대로 작동되는 형태가 아니었기 때문에 매우 습했습니다.
일반적으로 욕실의 방수 시공은 액체 방수로 마감하지만, 이번 현장에서는 계량기 교체와 함께 피트 레이아웃을 새로 계획하고, 액체 방수 후 우레탄 도막 방수로 2차 마감하여 '누수'와 관련된 문제를 철저하게 보완하였습니다.
일반 가정집 욕실 리모델링을 할 때 방수 tip
먼저 전문가 섭외 및 자문을 구하는 게 1차적으로 준비되어야 하고, 그다음 어떤 공사를 할지 현장 상태에 맞게 미리 체크를 하는 게 제일 중요합니다.
다음으로 공법이 결정되었다면, 욕실을 깨끗하게 청소해 두어야 합니다. (공사 진행이 수월하며, 마감을 깔끔하게 할 수 있음)
방수 공정의 가장 큰 핵심은 코너 부분에 각을 유지하는 게 중요합니다. 꼼꼼하게 채우고, 코너 부분은 각을 살려서 마감해야 후속 마감에 있어서 큰 무리 없이 작업이 진행 될 수 있습니다.
욕실 타일 공사할 때 주의할 점과 tip
화장실 타일 공사는 마감 부분에 해당하는 공정으로 최종적으로 완성된 모습을 미리 염두해야 합니다.
예를 들어, 위생기구의 위치 파악이나 배치 간격을 정확하게 잡는 것을 말합니다.
사전에 도면 위로 위치를 표시하고 준비한 타일과 규격이 일치하는지 미리 계산해야 깔끔하고 보기 좋은 타일 시공을 할 수 있습니다.
인테리어 마감재 선택 ▼
싱크대와 가구를 제외한 마감재를 선정하는 미팅을 가졌습니다. 다가구가 동시에 진행하는 프로젝트 였기 때문에 오랜 시간 상의했던 부분입니다.
마감재는 인테리어의 대부분을 차지하는 가장 큰 부분으로, 마감될 자재부터 사소한 것까지 고객과 충분한 협의를 한 후에 실행이 들어가야 원활한 공사가 가능합니다.
또한, 기존의 예산 계획과 잘 맞는지 그 범위 내에서 상호 간의 협의점을 찾아야 하며, 철저한 사전 계획과 결정들이 바탕이 되어야 합니다.
마감재 결정 후 현장형 간이 시공가이드▼
노후빌라 리모델링 관련 사이트 소개 및 정보
공사업체 선정 방법 및 사이트 소개
다가구 주택 리모델링은 일반적인 인테리어와는 달리 건물 구조에 대한 깊은 이해가 필수이기 때문에 반드시 전문가에게 의뢰해야 합니다.
따라서, 공사 업체를 선정함에 있어서 업체의 주요 포트폴리오를 확인해 보는 게 중요하며, 시방서와 견적서, 샘플리스트, 설계 도면까지 철저하게 준비하는 업체인지를 체크해야 합니다.
또한, 견적을 산정하는 부분에 있어서 큰 공정부터 사소한 공정까지 모두 포함되어 있는지 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
https://jibsuri.seoul.go.kr (서울시 집수리 닷컴) / http://www.zipdeco.co.kr (집데코)
(집데코는 서울시 집수리 지원사업에 참여하는 주택 인테리어 업체 네트워크 구성을 위해 업체정보 등록을 대행하고 있습니다. 전국의 주택 인테리어 관련 전문업체와 제휴를 맺고 있기 때문에, 위의 사이트에서 마음에 드는 포트폴리오를 보고 업체를 선정하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.)
리모델링 금액이 부담되는 분들에게 추천하는 서울시 프로그램
https://jibsuri.seoul.go.kr (서울시 집수리 닷컴)
도배‧장판‧싱크대 교체 등 간단한 공사부터 전면 리모델링‧신축까지, 집수리 공사비용을 융자할 경우 이자차액을 보전해 드리는 제도입니다. (적용금리의 2%를 서울시가 지원해주는 서비스)
http://www.z-in.co.kr/remodeling/green_index.jsp
서울시와 LG하우시스가 공동으로 진행하는 그린리모델링 (창호교체) 지원 서비스
건축 폐기물 관련 정보
건축폐기물이 5톤 이상 발생하는 경우에는 폐기물 종류, 발생량, 처리계획 등의 내용을 담은 신고서를 작성하여 해당 지역 지자체에 신고해야합니다.
건축폐기물이 5톤 미만일 경우 건설폐기물용 봉투에 담아 일반 종량제 봉투 배출장소에 버리거나 건설폐기물 처리 업체에 사전 연락하여 처리하는 방법이 일반적입니다.
(건설폐기물 1톤당 '10-20만원'에 해당하는 처리비용에 수집 운반비용이 더해집니다. 처음 리모델링 예산을 계획할 때 이러한 점들도 충분히 염두에 두는 것이 좋습니다.)
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강서구-강동,구랑,녹산,눌차,대저,대항,동선,명지,미음,범방,봉림,생곡,
성북,송정,식만,신호,죽동,죽림,지사,천성,화전동.
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남 구-감만,감만,대연,대연,문현,용당,용호,우암동.
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동래구-낙민,명륜,명장,복천,사직,수안,안락,온천,칠산동.
부산진구-가야,개금,당감,범전,범천,부암,부전,양정,연지,전포,초읍동.
북 구-구포,덕천,만덕,화명동.
사상구-감전,괘법,덕포,모라,삼락,엄궁,주례,학장동.
사하구-감천,괴정,구평,다대,당리,신평,장림,하단동.
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수영구 광안,남천,망미,민락,수영동.
연제구-거제,연산동.
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박리현상 : 시공 후 타일이 떨어지는 현상
[원 인]
1. 압착공법시 시공속도를 위해 과도하게 넓은 면적의 붙임용 모르타르를 시공 벽면에 도포하고 타일을 시공할 경우나 시간의 경과에 의하여 굳은 상태의 모르타르 표면에 무리하게 시공하는 경우에 발생
(붙임용 모르타르를 바르고 약 20분 이내에 타일을 붙이면 4kg/cm2 정도의 강도가 되나 이 시간은 외기의 온도, 습도, 풍속 등의 시공환경에 좌우된다.)
2. 시간의 경과에 의해 굳은 상태의 몰탈표면에 무리하게 시공하는 경우.
3. 압착공법시 붙임용 몰탈의 두께를 얇게 했을 경우
4. 압착공법시 붙임몰탈을 잘 두드려 넣지 않거나 줄눈의 간격을 좁게 하거나 줄눈에 모르타르를 넣지 않을 경우
5.타일 뒷발의 상태가 불량한 경우
[방지대책]
1. 붙임몰탈의 부착강도가 크고 수축이 적어야 하며 수축에 의한 응력을 흡수할 수 있는 신축줄눈의 설치가 필요하다.
2. 압착공법시 붙임몰탈을 시공벽면에 약 1m2 정도 도포 후 20분 이내에 시공한다.
3. 붙임용 모르타르의 두께를 약 5~7mm 정도 도포한다.
4. 압착공법시 타일과 타일의 줄눈간격을 8~10mm로 하여 한장한장 세심하게 밀어넣은 다음 수동진동기(hand vibrator)나 나무망치로 두드려 면을 잡는다.
5. 줄눈에 줄눈용 타일 시멘트를 충분히 충진시켜 줄눈용 흑칼로 견고하게 눌러준다.
6. 타일은 뒷발이 잘 형성되어 있는 것으로 선택해야 한다.
[주의]타일 시공상의 문제점 및 방지법 2 (백화현상)
백화현상
[원 인]
타일의 뒷면에 물이 스며들면 물은 시멘트 속의 석회를 녹여 수산화석회[Ca(OH)2]로 변하여 줄눈 부위에서 외부로 스며 나온다. 이것이 공기중의 탄산가스와 만나면 석회석(CaCo3)으로 되어 타일면을 희게 오염시킨다. 이 현상을 백화라고 하며, 종류동굴에서 종류석이 되는 것과 같은 작용으로 석고가 되는 경우도 있다.
그리고 다공질의 무유타일이나, 유면(油面)에 실금이 많이 생긴 타일을 사용했을 때에는 줄눈 부위에서 스며나오는 백화와는 달리 전면이 흰 막으로 덮이는 경우도 있다. 이것은 산(물에 염산을 30:1) 세척을 하면 일시적으로는 제거할 수 있으나 시일이 경과하면 다시 발생하므로 시공할 때에 백화가 나오지 않도록 유의하여야 한다.
즉, 타일과 몸체 사이에 공간이 없도록 붙임용 모르타르를 충분히 바르며, 특히 쌓기 공법에 있어서는 더욱 백화의 위험이 많으므로 주의해야 한다.
또한 줄눈 채우기가 완전하지 못하면 백화의 원인이 되므로 외장은 특히 세심하게 줄눈을 다져 넣어야 하며, 생시멘트를 뿌리는 것도 백화를 방지하는 방법이다.
그 외에도 전면이 백색으로 변하는 다공질이 무유 타일이나 유면에 금이 많은 다공질의 시유 타일은 빗물과 접촉하는 외장에 사용을 피하는 것이 좋다.
[방지대책]
1. 몰탈을 충분하게 반죽해 준다.
2. 타일과 몸체 사이에 공극이 생기지 않도록 붙임용 몰탈을 충분히 바르고 한장한장 세심하게 밀어넣고 견고하게 다진다.
3. 줄눈을 충분하고 확실하게 충진하여 줄눈에 물막이를 확실하게 하여야 한다.
4. 타일 시공시 마무리부분(파라펫트, 창호주위, 코너)을 충실하게 시공하여 타일과 건물의 몸체사이에 물이 침투하지 않게 하여야 한다.
5. 동계 저온일 때와 음지 등에서는 시공에 세심한 주의를 기울여야 한다..
6. 우천시에는 빗물의 침투를 방지하기 위하여 시공면을 물막이 등으로 보호해야 한다.(우천시에는 가능한 시공을 피하는 것이 좋다.)
[주의]타일 시공상의 문제점 및 방지법 3 (경년유면금)
[경년유면금(Parallel Crazing)]
타일의 시멘트 시공 후 최초 수주간에서 2년 이상에 걸쳐 시공된 타일의 유면에 사선 혹은 직선형태의 크랙이 발생하는 현상
[원 인]
콘크리트 몸체와 시멘트 몰탈의 건조수축, 응결수축에 의한 "조임"원인과 타일의 수화팽창, 몰탈로부터 스며든 수용성염류에 의한 소지의 팽창 등이 역학적으로 영향을 미침.
[방지대책]
1. 몰탈의 시멘트 : 모래의 배합비를 타일시공시방에 맞게하여 몰탈의 수축을 최소로 한다.
2. 신축줄눈을 설치하여 건조수축, 응결수축에 의한 압축력의 영향을 줄인다.
3. 이물질을 최소화한 모래를 사용하여 수용성염류에 의한 타일과 시멘트의 물성변화를 줄인다.
4. 몰탈의 두께를 시방에 맞는 상태에서 가급적 얇게 시공한다.
5. 시공법을 유기질 접착제 시공법으로 바꾼다.
6. 타일붙임전에 몸체와 바탕몰탈의 양생기간을 충분하게 한다.
[주의]타일 시공상의 문제점 및 방지법 4 (유약떨어짐 현상)
타일 가장자리 유약 떨어짐 현상
타일의 몰탈 시공 후 수개월 이내에 타일의 유면가장자리 부분이 비늘모양으로 떨어져 나가는 현상.
[원 인]
1. 콘크리트 몸체와 시멘트 몰탈의 건조수축, 응결수축에 의한 압축력 영향.
2. 타일의 수화팽창.
3. 줄눈의 높이가 너무 높다.
4. 치장줄눈의 공사시기가 너무 빠르다.
5. 적정위치에 신축줄눈을 설치하지 않았을 경우.
[방지대책]
1. 일정위치에 신축줄눈을 설치한다.
2. 몸체와 몰탈의 양생기간을 충분히 한 후 타일을 시공한다.
3. 줄눈의 높이를 적절하게 한다.
4. 붙임몰탈 시공 후 줄눈파기를 하고 치장줄눈 공사시기를 늦춘다.
5. 시공법을 유기질접착제 시공법으로 바꾼다.
6. 줄눈용백시멘트에 섞는 첨가제의 비를 제품사양에 맞추어 첨가.
[주의]타일 시공상의 문제점 및 방지법 5 (동파현상)
동파현상
타일 시공 시 소지면에 수분이 침투되어 추운날씨에 동결될 경우 체적이 팽창되며, 이러한 동결 · 융해를 반복할 경우 타일소지의 조직이 파괴되어 타일표면이 소지와 함께 돌출되어 떨어져 나오는 현상
[원 인]
1. 추운 겨울철에 타일이 시공되어 시공벽면이 외기(한기)의 영향을 받는 경우.
2. 타일 시공 후 겨울철의 보양이 불량하여 한기의 유입으로 동결 · 융해를 반복하는 경우.
[방지대책]
1. 타일 시공 후 추운겨울을 지낼 경우 보양장치가 필요하며 외기의 유입이 없도록 건물의 창문 및 현관문 등을 설치해야 한다.
2. 겨울철 타일시공은 기온이 영상 3℃ 이하일 경우 작업을 중지해야 하며, 이미 시공된 타일 벽면은 한기에 접하지 않도록 대책이 필요하다.
3. 자기질과 같은 흡수율이 낮은 타일은 안심하고 사용할 수 있으나 도기질과 같은 흡수율이 높은 타일은 동해를 받기 쉬우므로 물 접촉이 많은 곳이나 외부에서의 사용은 피해야 한다.
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